Le finestre a bocca di lupo rappresentano una soluzione edilizia particolarmente apprezzata per garantire una maggiore vivibilità degli ambienti sotterranei. Cantine, garage, magazzini e locali interrati o seminterrati sono spazi vitali per gli edifici di oggi, ma necessitano di un’attenzione particolare se si vuole migliorare la loro fruizione.
Per favorire il più possibile l’aerazione e l’illuminazione di questi ambienti che ne sono naturalmente privi, si ricorre spesso all’utilizzo di stratagemmi costruttivi, come la finestra a bocca di lupo. La bocca di lupo è un’apertura quasi sempre prefabbricata, talvolta non visibile dall’esterno, che serve a mettere in comunicazione ambienti interrati con il perimetro di un condominio e le aree condominiali calpestabili.
Ciò da adito spesso a confusione circa il titolo di proprietà e, soprattutto, circa la ripartizione delle spese condominiali per la loro manutenzione. Esiste infatti una normativa specifica sulle bocche di lupo a cui si rifà la regolamentazione condominiale. Cerchiamo allora di fare chiarezza su questi due punti, iniziando da una definizione chiara di finestra a bocca di lupo per poi passare ad un suo inquadramento normativo.
Finestra a bocca di lupo: definizione e caratteristiche
La finestra “bocca di lupo” è un varco di aria-luce realizzato nel muro perimetrale di un edificio ovvero una feritoia dotata di griglie metalliche a maglia quadra o a maglia anti-tacco, poste sopra il piano di calpestio di un cortile condominiale.
La struttura della finestra a bocca di lupo è costituita dal corpo principale della finestra, ovvero una sorta di recipiente realizzato in diversi materiali, che può avere una forma scatolare o a parallelepipedo con un lato inclinato. Solitamente è dotata di un foro sul fondo per drenare l’acqua meteorica di dilavamento, su cui può essere innestato il sifone per l’eliminazione dell’acqua.
L’estremità della finestra a contatto con l’esterno è ricoperta da elementi in vetrocemento (se la bocca di lupo serve soltanto a far passare la luce) o da una griglia in ferro zincato (per far passare anche l’aria).
Sul lato interno, invece, la bocca di lupo può terminare con diverse tipologie di finestre, a seconda delle esigenze di spazio disponibile:
- Ante a battente;
- Vasistas;
- Ribalta.
Questa tipologia di finestra è una soluzione molto efficace per garantire luminosità e sufficiente ricambio di aria a quei locali sotterranei o seminterrati che, in virtù della loro natura, sono soggetti di frequente ad infiltrazioni di umidità, condensa e muffa, che rendono l’ambiente malsano.
Le caratteristiche delle finestre a bocca di lupo
A seconda del loro utilizzo e dell’edificio in cui andranno collocate, le finestre per bocche di lupo sono realizzate in calcestruzzo (se gettate in opera) o in polipropilene rinforzato in fibra di vetro (se prefabbricate).
Gran parte delle bocche di lupo presenti in commercio vengono fornite con un kit composto da:
- La finestra bocca di lupo;
- Il bocchello;
- La griglia.
Le dimensioni di queste finestre sono varie, così da potersi adattare con facilità ad ogni esigenza progettuale e di costruzione.
Nel caso di una elevata profondità di posa, potrebbe rendersi necessaria anche l’aggiunta di sopralzi per sollevare di qualche cm l’apertura della finestra, ed evitare così che venga occlusa da fogliame, rifiuti e sporcizia.
Normativa sulle bocche di lupo in un condominio: facciamo chiarezza
Se facciamo riferimento al Libro III “Della proprietà” del Codice Civile, ed in particolare agli articoli 1102 (Uso della cosa comune) e 1120 (Innovazioni) contenuti nel Titolo VII “Della comunione”, è possibile desumere alcune indicazioni normative interessanti.
Secondo i suddetti articoli, l’apertura di una bocca di lupo per fornire aria e luce a una cantina o a un garage di proprietà esclusiva è legittima se non:
- Altera la sicurezza di un edificio;
- Comprometta il decoro architettonico;
- Renda parti di un edificio inservibili alla destinazione prevista e impedisca agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
Il collegamento di un locale interrato con le aree comuni di un condominio mediante bocche di lupo costituisce un’innovazione volta a migliorare la salubrità della cosa comune.
Pertanto, la sua concessione va deliberata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale e con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 quinto comma del Codice Civile).
Limite imprescindibile è che l’innovazione non pregiudichi in alcun modo stabilità, sicurezza e decoro di un fabbricato, né la destinazione e l’utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini.
La normativa in merito al tema delle finestre da scegliere per la propria casa è dettagliata e complessa, per questo motivo ti consigliamo di approfondire l’argomento prima di fare qualsiasi scelta in merito.
Chi è il proprietario delle finestre a bocca di lupo?
Per quanto riguarda la proprietà, le bocche di lupo possono essere installate al servizio di:
- Parti comuni condominiali;
- Locali privati a cui forniscono luce ed aria.
Questa precisazione è fondamentale per chiarire i dubbi che spesso emergono sulla spettanza della manutenzione, argomento di cui parleremo approfonditamente nel prossimo paragrafo.
Regolamentazione sulla manutenzione delle bocche di lupo: a chi spetta?
La finestra a bocca di lupo è soggetta agli agenti atmosferici esterni e, spesso, sono un ricettacolo di fogliame, detriti e sporcizia di ogni genere. Tutti fattori che se da una parte ne limitano la loro funzione originale (quella di far passare luce e aria), dall’altro costituiscono un problema che va risolto con una adeguata manutenzione.
Ma a chi spettano gli oneri e le spese della manutenzione e della pulizia delle bocche di lupo?
Come già detto in precedenza, dobbiamo distinguere tra bocche di lupo che servono spazi privati e bocche di lupo a servizio di spazi di comune utilità per tutti i condomini.
In questo secondo caso, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini. Per le finestre a bocca di lupo che appartengono ai condomini che se ne servono, ovvero i proprietari dei locali a cui danno aria e luce, la manutenzione ordinaria e straordinaria spetta ai singoli condomini a loro esclusiva spesa.
Questa tipologia di finestra, infatti, pur riversandosi esternamente sul piano di calpestio comune o sulla facciata di un edificio, rappresentano comunque una parte integrante del locale seminterrato di proprietà di un singolo.
Detto questo, la bocca di lupo costituisce una servitù di presa di aria e luce di un locale interrato che va sempre garantita anche quando si trova su fondo servente di proprietà altrui o condominiale.
Ciò vuol dire che sulla griglia esterna della finestra, nessuno ha il diritto a posizionare oggetti e autovetture che impediscano ad aria e luce di passare.
Chiarito cosa dice la normativa condominiale a proposito delle finestre a bocca di lupo, non ti resta che scoprire quali sono i prezzi per installarle.
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